2019年的团泊，变化很大。

很多人都说，团泊的高速发展期已至。但更多人却不知晓，团泊接下来区域红利的炸裂点究竟在哪？

硬核规划出台

团泊南迎来发展大机遇

前几日，分析师去静海考察，最深刻的体会是，静海蓄力发展的野心不容小觑。其中关注的热点和焦点在团泊南。

从大的区位来看，静海区正处在雄安新区与滨海新区的中轴线上，与河北省五市县接壤相连，在京津冀协同发展中具有优越的地理条件。更值得一提的是，其与雄安新区直线距离最短（80公里），具有地缘相近、产业互补性强等综合比较优势，并全方位打造天津对接服务雄安新区的“桥头堡”，激活带动区域高质量发展的新引擎。细心的朋友又会发现，北京、雄安、静海也形成了正立的三角形，而雄安和静海作为底座引擎，起着至关重要的作用。

静海区在京津冀区域的区位关系图

交通方面，近年来，静海交通上演巨变，“大交通”建设的步伐日益铿锵有力，全区已经形成了纵横交错、八方通衢的交通大动脉。内外畅达的“大交通”引擎静海步入了高质量发展的快车道。而新规划在交通方面更是锦上添花的一笔。

熟知，去年静海区与河北省周边五市县交通部门达成了《津冀“1+5”交通协同发展战略合作框架协议》，也正积极推进津沧城际铁路、争取津雄城际铁路过静海站，从而进一步打开静海对外开放共享症结，增强辐射和聚集效应，加速静海发展。同时，未来，静海区还将打造“十纵十横”公路网络，目前大部分改建工程已立项，有的已完工，其他均在逐个推进。除此之外，轨道交通层面，也在大力部署，未来对外可从静海出发将北到通州，南连雄安。对内，地铁贯穿，实现连接与换乘。

当然了，在教育、医疗、商业等配套方面，也有大的规划。在这一众利好之下，静海的团泊南迎来区域的大发展机遇。于是，作为硬核代表，中德生态城应地而生。这是继滨海中新生态城、中加生态示范区之后，中德生态城落地天津静海团泊南。合作示范项目发展如火如荼，给区域转型和价值升级带来了新契机。

中德生态城功能布局图

这张图上描绘的重点就是中德生态城这个未来发展的方向和发展的目标蓝图。中德生态城，占地面积6.5平方公里，由中国住建部和德国能源署共同研发建设。总体规划由德国特色风情生活街区、海绵城市社区生态蓄流池、中央景观湖市民文化公园、高端商务酒店、低密度生态湖景社区、高端三甲医院、国际实验学校、娱乐休闲商业街、精英示范社区、主题时尚消费商圈和现代风貌里坊示范区， 11个主题区域组成。建成后可实现生活、就学、休闲、娱乐全功能覆盖。下一步将从生态、产业、配套等方面，深入推进生态专项规划以及示范项目落实。

熟知，一个有未来的片区，特别是近郊宜居片区，自成体系的生活配套十分重要。因为自成体系才能有自在的生活，才能摆脱对核心主城区配套的依赖，自然生长。

显然，从中德生态城所在的区域来看，整个区域呈现出大规划，大配套的格局。

需求旺盛

楼市新一轮爆点在哪里？

缘何中德生态城落址团泊南？又会对大邱庄所在的区域楼市产生什么影响？这是一个值得探讨的话题。

毫不夸张地讲，团泊南将成为静海发展主轴上的副中心。这其中大邱庄的重要性不言而喻。

据官方数据公示，2018年静海区国内生产总值增长2.5%，工业总产值达1548.73亿元，增长17.1%。总量居全市第 2 位，仅次于滨海新区。其中团泊南的大邱庄占静海工业生产总值的55%，是支撑静海经济社会发展的重点区域。

作为市政府命名的“传统产业改造提升”新型工业化示范基地，大邱庄焊管加工能力占全国产量的四分之一强，热镀锌钢管在全国市场占有率超过30%，2015年钢管产量1400万吨，占全国产量的五分之一，外贸出口额4亿美元，出口30多个国家，被中国社会科学研究院命名为“中国钢管集群名镇”，被中国钢结构协会命名为“中国焊管生产基地”， 发展至今，焊接钢管产量已占全国三分之一。

从大邱庄冠以的称号，可侧面看出区域产业基础较为夯实。此次，大邱庄镇以建设中德生态城为契机，引入全新的节能环保技术工艺，推动全镇企业的绿色转型。并在第十三届城市发展与规划大会上，被授予“中德示范城市”称号。

大邱庄

团泊南，由于大邱庄在区域的高占位以及其在经济、产业等方面的力量输出，其对楼市产生的驱动力也将被激发，而中德生态城的落位则赋予了区域发展更多的可能性。

我们再谈到区域发展及区域楼市成长最关键的因素之一：人口。区域发展靠人口，人口导入一靠产业引流，二靠老区外溢。团泊南现阶段主要依靠产业引流。这背后的意义，是团泊南拥有广泛的客源基础。而有人，有购买力，就有一切可能。这就是大邱庄乃至团泊南的最核心的优势所在。未来随着区域产业进一步夯实，配套进一步完善，经济进一步跨越，可预知未来区域人口的会比其他新区更快的增长，并形成小的卫星城镇。目前，区域接下来的裂变和产业升级等，让团泊南诞生出新的黄金增长点。

交通路网方面，在静海整体实现大交通大跨步的同时，要贯通团泊大道，明年计划对项目区内6条道路进行修建，并完善园区管网等相关设施。同时，对外将会形成综合立体交通网络。

产业层面，区域会更加注重聚焦产业、创新等领域协同，带动区域承接产业示范区一体化发展，提升对团泊东、西的辐射力。除此之外，聚焦生态、旅游等领域协作，带动团泊新城高效生态经济示范区一体化发展，提升其在全市占位，乃至京津冀地区的影响力。

区域需求端，团泊南目前的人居层级，急需打破重塑。主要内因：

其一，区域住宅90%均为小产权，需要解决本地客群在这一需求痛点；

其二，区域人居居住品质需要进一步迭代升级；

其三，整体环境需要生态化，焕新升级，配套设施有待大步提升。

客群构成上，究竟是谁在支撑未来区域的购买力？现阶段，区域客群主要以大邱庄地缘性客群为主，购买能力较强。同时，大邱庄的产业也为整体房地产市场贡献了大量客流。众多周知，区域内许多人都有婚房或改善的职业需求，而其置业的核心诉求为居住舒适度更好，品质、性价比更高等。其次为周边及市区外溢改善、投资客群，看好区域未来发展。

整合资源，区域优质化。静海区要腾退企业，整理土地。利用政府债券，今年计划完成镇区内6家企业腾退，年底前完成1000亩的土地整理。据克而瑞数据统计，2019年静海累计成交6宗宅地，其中团泊南大邱庄占半壁江山。未来区域土地市场的变化，也会进一步推进区域楼市快步发展。

数据来源：CRIC

团泊南楼市目前是空白点。我们把视角拉高，据克而瑞数据统计，2019年1-8月静海商品住宅总成交量为84万㎡，成交均价为10747元/㎡，其中团泊板块（东区、西区）成交量约58万㎡，占静海全区总成交量的69%。相较于团泊东区、西区的楼市，团泊南区处于新的发展爆点，目前千亿品牌房企宝能集团首个进驻区域，踩准区域发展时机，后期还有更多品牌房企入驻，那么未来团泊南会将整体团泊板块在静海的占比进一步拉大，同时将带动静海整体区域楼市焕新。

在这里，分析师说一点，在白纸上作画的最大优势就是免受当下环境中条条框框的桎梏，在较大的空白空间里，重新塑造出一个规规整整的城市新区。这从中德生态城的功能布局规划图可窥见一隅。可预见，团泊南，未来楼市的发展可期。

一旦以上规划发展落实，兑现，那么整个团泊南的活力将彻底激发。

通过区域发展以及楼市分析，我们发现一个关键点：团泊南的楼市，更是正进入高速发展点。区域规划先行落定，兑现一步步呈现，宝能入驻区域，是团泊南大发展的开启点，未来将有更多房企进驻，正面激烈竞合的局面将会形成。作为市场中的买房来讲，在区域发展的契机点进入，是优质的选择和机会。俗话说的好，在多数人都迷茫徘徊时，往往是机会诞生之地。

结语

综合来看，区域发展核心，潜在客户购买力强，板块价值成长性高，而且还存在刚需的溢价空间，这个选择似乎已经是目前置业需求的共性。在此基础上，确定性、安全性，之后是升值性。

以此三点出发，宝能在团泊南重磅打造的宝能·南泊ONE品质社区，放在团泊，乃至静海都是一个目前的优质之选。而楼市现阶段处于微妙期，一面是地价、房价的限制打压，不允许再次冲破“天花板”，另一面继续拍出的土地，尽管溢价不高，但起拍价本身不低，未来的售价可以预期。楼市氛围也很明显，“房住不炒”释放出健康稳定发展的信号。在这样的大背景下，如何挑选价格实在、产品过硬的住宅，才是理性置业者真正要去关注的。

宝能·南泊ONE鸟瞰图

迎来高速发展期的团泊，遇上契机变化的团泊南，遇上未来激烈竞争中不断升级蜕变的团泊南楼市……它们碰撞、交融，将炸裂出更大的红利。这大抵是团泊最好的时代，也是属于团泊南的好时代，更是属于买方的好时代。那么，团泊下一个楼市爆点，可能在团泊南，在中德生态示范区。